כמה עולה לבנות

מי הם השחקנים בפרויקט נדל"ן? ומה החלק שלהם בעוגת העלויות וההכנסות?
זהו "הפאי" – עוגת הפרויקט, המכילה את כל עלויות ההקמה ואת הרווח היזמי (מה שנותר מההכנסות פחות העלויות). סך העוגה שווה להכנסות הפרויקט.
*האחוזים הם משוערים לפי ממוצע ארצי

עלויות
החלק העיקרי מתוך עלויות הקמת פרויקט הוא הקרקע, שמהווה בין שליש ועד כ 45% מסך העוגה.
עלות הקרקע לכל יחידת דיור והחלק היחסי שלה ממחיר הדירה משתנה לפי האזור בארץ,
החל מ- 500 אלף ₪ ליח"ד בפריפריה ועד כ- 2.5 מיליון ₪ ליח"ד באזורי ביקוש בת"א. (נכון לשנת 2021)
עלות בניה קבלנית עולה בממוצע כ-5,000 ₪ למ"ר לדירות ולשטחים המשותפים, למרפסות ולחניון -כ-3,000 ₪ למ"ר, פיתוח נוף עולה כ-500 ₪ למ"ר קרקע.
עלויות הבניה משתנות ותלויות בסטנדרט וגובה הבניה.
נהוג לחשב עלויות בלתי צפויות מראש כ-5% מעלות הבניה, אשר מהווים 2% מסך העוגה.
עלויות נוספות עקיפות הן המימון והערבויות שניתנות ע"י הבנק, כ-4% מהעוגה.
העירייה גובה כ-2% מהעוגה באגרות והיטלים.
בעלי המקצוע המעורבים בפרויקט הם משווק, עורך דין, מנהל-מפקח ומתכננים. כל אחד מהם מקבל כ-2%-1.5% מהעוגה.
התכנון מקבל כ- 1.5% והוא כולל בתוכו את האדריכל ואת כל צוות היועצים של הפרויקט. מהם מקבל האדריכל כחצי עד שליש, כלומר כ-0.5% מהעוגה. כפי שניתן לראות זהו חלק קטן מאוד מעלות הקמת הפרויקט.
חלקו של התכנון צריך לגדול ולהתאים לסטנדרטים בינלאומיים כדי לשפר את איכות הפרויקטים בארץ.

פרויקט לדוגמא
ניקח לדוגמא פרויקט בניין מגורים של 45 דירות, בן 12 קומות, מעל חניון בעיר חולון.
סך עוגת הפרויקט 100 מיליון ₪
בעל הקרקע מקבל 880 אלף ₪ ליח"ד = 39.6 מיליון ₪
הקבלן מקבל 33.7 מיליון ש"ח
(ל 5,300 מ"ר בנוי, 540 מ"ר מרפסות, 1,700 מ"ר חניון, 500 מ"ר חצר)
היזם מרוויח בסוף הדרך 13 מיליון ₪
הבנק לוקח כ- 4% למימון וערבויות = 4 מיליון ₪
העירייה מקבלת 2% = 2 מיליון ₪
בלתי צפוי מראש 5% מעלויות הבניה המהווים 1.7% מהעוגה = 1.7 מיליון ₪
משווק הדירות מקבל 1.5% מהעוגה פלוס מע"מ= 1.7 מיליון ₪
עורך הדין מקבל 1.5% מהעוגה = 1.5 מיליון ₪
מנהל הפרויקט מקבל 4% מעלויות הבניה, המהווים במקרה זה 1.4% מהעוגה = 1.4 מיליון ₪
התכנון – כל המתכננים יחד מקבלים גם 1.4 מיליון ₪
(מתוכם האדריכל כשליש = 450 אלף ₪)
ההכנסות לפרויקט הן כאמור 100 מיליון ₪ (מכירת 4,700 מ"ר דירות ב 21 אלף ₪ למ"ר)

פינוי בינוי
החישוב לפרויקטי פינוי בינוי הוא שונה כי מדובר בעיסקת קומבינציה בין בעלי הדירות ליזם. בעלי הדירות מביאים את הקרקע, והיזם בונה עבורם את הדירות, ואת הדירות למכירה. בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו הריסת המבנה הקיים, הובלות ושכר דירה לדיירים בזמן הבניה, עו"ד ומפקח מטעמם ועוד.

והמרוויחה הגדולה-המדינה
מכל הפעילות הזו המרוויחה העיקרית היא מדינת ישראל.
היא מקבלת מיסים (מס רכישה מהקונה, ומס שבח מהמוכר)
מקבלת מע"מ בשיעור 17%
מקבלת מס הכנסה מהיזם ומכל בעלי המקצוע המעורבים.
ואם הקרקע היא בבעלות המדינה, רשות מקרקעי ישראל, בכלל עסק משתלם.

אז בתיאבון ותרוויחו!